AKTUALNOŚCI
GALERIE
MIEJSCA I LUDZIE

PRAWO. Czym jest umowa przedwstępna?

    Adwokat Krzysztof Liberda
    Czym jest umowa przedwstępna i kiedy warto ją zawierać - pisze kaliski adwokat Krzysztof Liberda.

    W poprzednim artykule wskazałem na najpopularniejsze sposoby zabezpieczenia się na wypadek niemożności zapłaty przez dłużnika. Dzisiejszym artykułem chciałbym przybliżyć Państwu instytucję umowy przedwstępnej.

    Instytucja umowy przedwstępnej została uregulowana w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego. Jej celem jest zobowiązanie się przez jedną bądź obie strony umowy do wykonania danej czynności w przyszłości. Przykładowo, wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy kupić mieszkanie. Termin realizacji danej umowy to przyszły rok, w związku z czym na chwilę obecną zawieramy umowę przedwstępną, w której sprzedawca zobowiązuje się do sprzedaży nam określonego mieszkania. Umowa przedwstępna powinna zawierać „istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”, co w naszym przypadku oznaczać będzie określenie danych identyfikujących mieszkanie, które chcemy kupić np. jego adres, metraż, umówioną cenę ostateczną. Istotnym, chociaż nieobowiązkowym jest również wskazanie terminu, w którym ma dojść do zawarcia właściwej umowy. Jeśli jednak strony nie ustaliły terminu, to osoba uprawniona (w naszym przypadku kupujący) będzie mogła samodzielnie wyznaczyć ten termin.

    Kolejnym elementem istotnym z punktu widzenia zawierania umowy przedwstępnej jest wskazanie konsekwencji, gdy nie dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy. Kodeks cywilny w tym przypadku przewiduje dwojaki rodzaj skutków. Pierwszym, występującym w każdej sytuacji, jest możliwość żądania naprawienia szkody przez stronę, która nie wywiązała się z umowy przedwstępnej. Pamiętać jednak należy, że to na nas, zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, ciąży obowiązek wykazania wysokości szkody, którą ponieśliśmy w związku z niewykonaniem tej umowy. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą dokonywać modyfikacji zakresu odpowiedzialności w sprawie. Oznacza to, że możliwym jest np. określenie maksymalnej kwoty, do której odpowiadać będzie sprawca szkody (niezależnie od faktycznej wielkości szkody) albo wyłączenie poszczególnych elementów odpowiedzialności odszkodowawczej (odpowiedzialność tylko za poniesioną szkodę, bez odpowiedzialności za utracone korzyści). Sytuacja związana z uprawnieniami uprawnionego zmienia się nieco, gdy umowa przedwstępna zostaje zawarta zgodnie z zachowaniem formy umowy właściwej (np. w formie aktu notarialnego, gdy umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży nieruchomości). W takiej sytuacji, poza naprawieniem szkody, uprawniony może domagać się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

    Podsumowując, celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów podpisującego umowę w sytuacji, gdy właściwa umowa ma zostać zawarta w przyszłości. Umowa ta chroni interesy stron, w przypadku, gdyby któraś ze stron pragnęła wycofać się z umowy. Istotnym jest, że podczas podpisywania takiej umowy strony nie muszą wskazywać konsekwencji niedotrzymania umowy przedwstępnej, bo zasady te wynikają wprost z kodeksu cywilnego. Wszelkie odstępstwa od warunków wskazanych w kodeksie cywilnym są dozwolone (np. modyfikacja odpowiedzialności odszkodowawczej poprzez jej ograniczenie), jednak wymagają one zawarcia ich w tej umowie.  

    adw. Krzysztof Liberda

    krzysztofliberda.pl

    Kalisz, ul. Piekarska 5/1

    tel. 62 593 14 00

    Komentarze

    Najczęściej odwiedzane

    The browser you use is not supported by this application, probably because it lacks some critical features.
    For a better experience, please consider using this application with a supported browser.