PRAWO. Co zyskujemy odpowiednią formą umowy przedwstępnej?

Na samym początku chciałbym wyjaśnić pewne kwestie ujęte w Pana pytaniu. Istotnie, zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, do przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego – w przeciwnym razie umowa taka jest nieważna. Proszę mieć jednak na względzie, że w Pana przypadku mamy do czynienia wyłącznie z umową przedwstępną, a to zasadniczo zmienia postać rzeczy co do wymogu zachowania jej formy.

  Instytucja umowy przedwstępnej została uregulowana w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego. Jej celem jest zobowiązanie się przez jedną bądź obie strony umowy do wykonania danej czynności w przyszłości. W Pana przypadku mówimy o sprzedaży nieruchomości lokalowej, która ma się odbyć we wskazanym w umowie czasie.

Mając na względzie Pana interes, chciałbym skupić się na konsekwencjach, gdy nie dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy. Kodeks cywilny w tym przypadku przewiduje dwojaki rodzaj skutków. Pierwszym, występującym w każdej sytuacji, jest możliwość żądania naprawienia szkody przez stronę, która nie wywiązała się z umowy przedwstępnej. Pamiętać jednak należy, że to na nas, zgodnie z art. 6 kodeksu cywilnego, ciąży obowiązek wykazania wysokości szkody, którą ponieśliśmy w związku z niewykonaniem tej umowy. Sytuacja uprawnionego zmienia się nieco, gdy umowa przedwstępna zostaje zawarta zgodnie z zachowaniem formy umowy właściwej (np. w formie aktu notarialnego, gdy umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży nieruchomości). W takiej sytuacji, poza naprawieniem szkody, uprawniony może domagać się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli druga strona nie chce zgodzić się dobrowolnie na przeniesienie prawa własności, mając umowę zawartą w odpowiedniej formie, zawsze możliwym jest złożenie do sądu pozwu. Wyrok w takiej sprawie będzie zastępował oświadczenie woli, którego strona nie chciała złożyć dobrowolnie.  

Podsumowując Pana sytuację, zawarta przez Pana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna. Problematyczna może być jednak sytuacja, gdy druga strona nie będzie chciała zawrzeć przyrzeczonej umowy. W związku z faktem, że nie została ona zawarta w formie aktu notarialnego, będzie przysługiwało Panu wyłącznie roszczenie odszkodowawcze. Sytuacja ta jest o tyle kłopotliwa, że po pierwsze nie będzie Pan w stanie „zmusić” sprzedającego do przeniesienia własności, a po drugie to na Panu będzie ciążył obowiązek udowodnienia wysokości poniesionej szkody. Mam jednak nadzieję, że transakcja zostanie dokończona zgodnie ze starożytną zasadą, pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać!).